Рынок недвижимости: уроки кризиса, тенденции и новшества рынка
назад

На прошлой неделе в рамках международной выставки «МаРГо 2010» состоялась специализированная конференция "Рынок торговой недвижимости. Уроки кризиса". На конференции представители ритейлеров, девелоперов и консультантов рассказали о том, как мировой финансово-экономический кризис повлиял на рынок коммерческой недвижимости. В конференции приняла участие и компания DEPOt Development Group, от имени которой выступил Владимир Никитенко с темой «Работа с арендаторами, открытие торговых центров в условиях кризиса» 

Владимир Никитенко, заместитель директора по коммерческим вопросам компании DEPOt Development Group.

«Мы рады, что в кризисный 2009 год нам удалось завершить и открыть два торговых центра. Это торговый центр «Южноград» в Луганске, который мы реализовали совместно с партнером компанией «Бонум», и торгово-развлекательный центр DEPOt Center в Черновцах. Также в ближайшее время мы открываем торговые центры в Тирасполе и Кривом Роге.

Но в тоже время 2009 год не прошел бесследно – появились новые тенденции и факторы развития, которые затронули всех игроков рынка. Девелоперам пришлось столкнуться с большими трудностями, с которыми некоторые игроки рынка так и не смогли справиться.

У многих компаний возникли проблемы с финансированием и кредитованием проектов, с растущими процентными ставками  и необходимостью   реструктуризировать долги.

К сожалению, прошедший год показал, что нет четкого понимания окупаемости бизнеса. Проект может окупиться через 20, 30 и даже 40 лет. Ставки упали, цены на строительство практически не изменились – в таких условиях сложно определиться и посчитать окупаемость проекта. Следствием исчезновения понимания окупаемости соответственно стала потеря целесообразности девелопмента.

В то же время происходило сокращение экспансии и «замораживание» планов развития ритейлеров, упала покупательская способность. Все это привело к существенной проблеме незаполняемости объектов.

Но в тоже время некоторые компании продолжали строить и развивать объекты. Основными факторами реализации проектов, на мой взгляд, были: фактор «веры в чудо», прохождение «точки возврата» и поддержка со стороны других видов бизнеса.

Фактор «веры в чудо» - основной фактор развития в кризисный период. Эту веру в какой-то степени поддерживала тенденция незначительного роста ставок во второй 2009 года и ввод новых объектов. Прохождение точки возврата повышает шансы закончить объект. Как говориться, «назад пути нет». А также поддержка других видов бизнеса, которая позволила некоторым девелоперамм развивать проекты за счет дополнительных финансовых вливаний.

В работе с арендаторами также возникли новые тенденции. Переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора» привел к существенным изменениям договоров аренды. Очень многие стали работать по схеме «процент от оборота». Но, я считаю, что процент от оборота – это вынужденная мера, т.к. у арендатора не всегда есть возможность и желание показать реальную ситуацию. Такая схема имеет свою достаточно сложную специфику с точки зрения юридических и бухгалтерских вопросов. Но в тоже время процент от оборота это мировая практика, и если сегодня – это тренд, то в будущем он станет нормой.

Еще одной тенденцией можно отметить открытие объектов с заполняемостью менее 70%. Раньше существовало правило – не открывать объект с заполненностью менее 70%. Сегодня это уже условный миф. Торговые объекты открывают и они работают. Но это неоправданно, поскольку в дальнейшем компания понесет дополнительны затраты на привлечение посетителей, т.к. первое впечатление от пустого торгового центра существенно влияет на его дальнейшую посещаемость.  

Проблема с заполняемостью торговых центров привела также к тому, что некоторые девелоперы вынужденно идут на освоение новых бизнесов. Так, например, наша компания в ТРЦ DEPOt Center в Черновцах самостоятельно делает детский развлекательный центр и роллердром.

Также изменились технические условия передачи помещений в аренду. Девелоперы вынуждены были идти на  встречу арендаторам, и сегодня во многих объектах помещения уже сдаются с частичной отделкой.

Изменился и «пул арендаторов». Если раньше крупный торговый центр был представлен в основном сетевыми операторами, то сегодня - 50/50 сетевых и несетевых ритейлеров. Особенно это прослеживается в регионах, где в торговые центры активно заходят местные операторы.

За прошедший год необходимо отметить и новые тенденции в управлении объектами. Во-первых, изменилось  соотношение стоимости аренды к эксплуатационным и коммунальным затратам. Если раньше высокие ставки аренды покрывали все затраты управляющей компании, то сегодня управляющая компания несет убытки, т.к. сниженная цена не покрывает все эксплуатационные расходы. При этом увеличились затраты на  PR и рекламу, т.к. не смотря на кризис, рекламные агентства цены не снизили.

Также произошла массовая переоценка активов с целью оптимизировать затраты и взаимоотношения с банками. Банки идут на встречу по отношению к залоговым активам, т.к. им тоже невыгодно иметь дело с большой массой обесцененных активов.

В целом, можно сказать, что 2009 год был тяжелый, 2010 год также не будет легким. Но, несмотря на все объективные сложности, мы активно работаем и эффективно применяем все инструменты для повышения доходности компании, сокращения уровня вакантности арендуемых площадей, и роста ликвидности нашей недвижимости.